济南中央商务区(山东省济南市东部燕山新区的商务区)

济南中央商务区（Jinan Central Business District），又称济南CBD，位于济南市东部燕山新区经十路两侧，毗邻山东博物馆、奥体中心，总面积约3.2平方公里，是济南市市委、市政府大力打造的标志性区域，由绿地、华润、平安等世界500强企业共同开发建设。

2011年3月，济南市规划委员会通过了《济南东部新城CBD城市设计》。2015年11月公布了《济南中央商务区城市设计》。2018年8月，济南中央商务区“山、泉、湖、河、城”五座超高层塔楼中的最后一座——“城”完成了概念设计方案，已通过市规委会专家委员会论证，并报市政府审定。截至2024年8月6日，济南中央商务区累计建成商业商务载体330万平方米，注册市场主体达1.1万家，入选“中国商务区综合竞争力20强”。

历史沿革

2011年3月，济南市规划委员会通过了《济南东部新城CBD城市设计》，济南中央商务区核心区先期规划建筑面积536万平方米，其中商务规模380万平方米，商业配套145万平方米。自此，济南中央商务区建设全面启动。

2015年11月21日，济南市中央商务区城市设计专家咨询论证会召开，济南中央商务区首次与公众见面，在接受来自国内外的规划大师、专家支招的同时，面向市民群众公开征求意见建议。2016年1月18日，济南市第十五届人民代表大会第五次会议上的政府工作报告提出，济南将举全市之力建设中央商务区，策划十大金融招商项目，打造高端业态和总部经济集聚区。2018年8月，济南市规划局发布消息，济南中央商务区“山、泉、湖、河、城”五座超高层塔楼中的最后一座——“城”完成了概念设计方案，已通过市规委会专家委员会论证，并报市政府审定。

2022年10月9日，随着最后一斗混凝土的升空，中信股份中央商务区A1地块330米超高层项目副塔正式封顶。项目为济南中央商务区五指山“山、泉、湖、河、城”五座标志性建筑之一，代表“城”的元素，副塔的封顶，标志着项目建设迈入全新阶段。

自然地理

位置境域

济南中央商务区（Jinan Central Business District），又称济南CBD，位于济南市东部燕山新区经十路两侧，毗邻山东博物馆、奥体中心，处于中国山东省济南市东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里。规划建筑面积1000万平方米，其中地上800万平方米、地下200万平方米，由绿地、华润集团、平安等世界500强企业共同开发建设。

气候

济南属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，2023年全市年平均气温15.4℃，年平均降水量638.3毫米。

地形地貌

济南市依山傍水，地位重要。地貌类型主要有低山、丘陵、平原和沿黄低洼四部分，南为泰山山地，北为黄河冲积平原，地势南高北村低。地形复杂多样，大体可分为三带，北部临黄河平原带，中部山前平原带及南部低山丘陵带。

开发设计

至元二十九年，赵孟頫曾任济南路总管府知事。《鹊华秋色图》是赵孟頫于四十二岁从燕京南归故乡吴兴时，为好友周密所画。周密祖上居济南郡（济南），北宋末南渡，故周密虽生长在吴兴，从未到过济南，但心中颇念祖宗之地。赵孟頫为周密述说济南市风光之美，并作此图相赠。本画构图是典型的平远景色。

济南中央商务区设计灵感来自《鹊华秋色图》，根据美国SOM建筑设计事务所设计方案，设计创建一个与自然和谐发展的宜居城市，打造适宜步行的街道、极具吸引力的公共空间和特色片区。中央商务区开放空间系统将最大限度显山露水，两侧围绕着中、高密度的办公、商业、文化、住宅以及娱乐设施，中央商务区将因此而闻名并成为济南市新的象征。设计师将700多年前的元代山水画《鹊华秋色图》作为设计灵感，从中提出济南市的五大自然特征——山、泉、湖、河、城，在尊重济南自然环境和历史的基础上展开城市设计。

“城”的建筑方案由Aedes公司设计，设计概念为“古今之城”，意在模仿古城中错落的坡屋顶韵味，形成古与今的呼应与对比。“城”的建筑形体采用“刚与柔”结合的设计手法。“刚”即砖形图案的建筑外墙，直立高耸至云间；“柔”即波浪起伏弧形的构架造型，漂浮在外墙上方形成屋面。建筑以魏晋南北朝时期东城与西城的双子城格局为出发点，打造相互呼应但各具特色的双塔，呼应历史上济南市城市的格局。设计将街墙寓意为城墙，把中央“城门”打开，形成视觉通廊，连接了场地东侧尽端道路与绸带公园。建筑檐口融合了中国传统建筑的弧形屋脊做法，形成连续错落的屋顶，再现明府城中当年的盛景。建筑立面采用水与城砖结合的造型，用抽象的方法固化古代城池记忆。城墙上由大至小的城砖呼应在立面上，层层渐变。

由绿地集团开发的420米超高层（“山”）：位于绸带公园东侧、新泺大街南侧，地上约87层。主要功能为总部办公、公寓式办公和高端酒店（丽兹卡尔顿酒店）。“山”是屹立于中央商务区中心各高度建筑群中的最高建筑。

由平安集团开发的360米超高层（“河”）：位于绸带公园东侧、礼耕路南侧，地上约74层，主要用于总部办公和高端酒店，汇集各类金融机构，构建综合金融产业生态圈。

由华润置地有限公司开发的230米超高层（“泉”）：位于绸带公园西侧，东西景观轴北侧，高约52层。其以泉为概念，延续济南市城市文脉，打造济南CBD文化地标。

由复星集团开发的260米超高层（“湖”）位于绸带公园西侧、茂岭二号路东侧。地上约54层，面积约为12.4万平方米，副塔楼位于场地西南，高度约为100米，面积约为3.3万平方米，主副塔楼主要功能均为高端写字楼；裙房功能主要为商业。该超高层以“水滴波纹”为设计理念，表达“宁静、纯净”的内涵精神。

建设规划

规划目标

济南中央商务区的建设初步确定为“一轴、一心、三区”开发格局。发展定位为金融机构主聚集、省级总部企业主营业、高端服务业主发展区。规划的近期目标为：地区级专业型CBD；远期目标为：国家CBD格局中动脉节点，国家级特色商务中心区。

规划范围

济南中央商务区位于济南市东部东至奥体中路、西至茂岭2号路、南至奥体金融中心、北至文博五号路、新泺大街。对总体规划的要求为，最大限度显山露水，核心区域建筑要错落有致，高低起伏，“五小”：小地块、小马路、小广场、小转角、小绿地；标志性建筑群体现济南特色内涵。

规划指标

济南中央商务区总用地面积185.15公顷（1.8515平方公里），净用地面积96公顷（1440亩）；规划建筑面积536万平方米，其中商务规模380万平方米，商业配套145万平方米；商务设施：商业配套=5：2；规划净容积率：5.5。

规划布局

济南中央商务区的规划结构则分为“一轴、一心、四区”，“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线，是整个CBD景观、功能与活动主轴；“ 一心”即中央绿心，位于CBD中央区域的大型绿色开放空间、休闲娱乐购物中心，占地约为460亩；而“四区”则包括功能混合的中央活力区、轴线北端的总部科技商务区、经十路北、经十路南的金融商务区。

发展现状

截至2022年9月，济南中央商务区已累计建成各类高端载体300万平方米，150余家各类金融机构、500余家各类高端企业相继进驻，“山、泉、湖、河、城”五座超高层中三座已封顶，成为最能代表省会现代化形象的标志性区域。片区内已入驻各类企业5400余家，其中包括恒丰银行、齐鲁银行、和泰人寿、莱商银行等4家法人金融机构全国总部，中国人寿、华为等18家世界500强企业和40余家省级金融机构。上海证券交易所、深圳证券交易所、北京证券交易所资本市场服务山东省基地，全国中小企业股份转让系统服务山东基地纷纷落户于此。此外，2022年计划有26座楼宇、136万平方米载体陆续建成交付，进一步为济南市经济高质量发展打开成长空间。

截至2024年8月6日，济南中央商务区累计建成商业商务载体330万平方米，注册市场主体达1.1万家，入选“中国商务区综合竞争力20强”。

金融汇集

济南中央商务区主要分为四区，分别是中央活力区、总部商务区以及经十路北、经十路南的金融商务区，按照规划，轴线北端的总部商务区将聚集国内外大型企业地区总部、研发设计销售中心，形成全省集中度最高的企业总部中心。

金融商务区位于经十路两侧，汇集银行、保险、证券等传统金融机构，吸引创业投资、基金管理、大型企业财务公司等新兴金融机构，建设立足山东省、辐射周边、在中国有较大影响力的资本运营中心。

在纽约曼哈顿CBD的核心区，从百老汇路延伸到东河的一条街道，全长不足一英里，宽仅11米，却以“美国的金融中心”闻名于世，这就是“华尔街”。而正在建设的济南中央商务区10平方公里的辐射区内，经十路燕山立交桥至奥体东路段，5.5公里汇集了30多家省级金融保险机构和大型企业总部，最终将要打造成泉城济南的新金融中心。

济南中央商务区全面建成后，10平方公里辐射范围内计划有近百座高层和超高层建筑、2000万平方米高档载体投入使用，累计投资超过2000亿元，年实现地区生产总值1000亿元，区域税收200亿元，建成全省金融机构数量最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区，成为国家CBD格局中的重要节点。