限价房(限价格限套型（面积）的商品房)

限价房，指的是由政府直接调控的“限套型”“限房价”的普通商品住房。其目的是通过政府干预手段来稳定房价，控制房屋总价，引导住房市场的供应，满足特定社会群体的自住需求。

2006年5月份，中国国务院九部委发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。按照规定，90平方米以下住房（包括经济适用住房）的面积必须占到开发建设总面积的70%以上；土地供应也要在限制套型和限制房价的基础上，采用招标方式确定开发建设单位，并根据竞争情况确定土地价格和房价。具体到限价房，北京市规定以摇号的方式配售，一户限购一套，且无法再申请其它保障性住房，多次摇号未中且轮候超过3年可直接配售，已经购买限价房的买家5年内不可转让。定价原则则是以开发成本和合理利润为基础，参照周边商品房的价格，以摇号的方式配售。

限价房的出现是对公共住房体系及供给结构的进一步完善，有利于解决中等收入家庭面临的住房支付能力与房价上涨之间的矛盾，从而满足这些家庭的住房需求。在此之外，限价房也在一定程度上起到了平抑房价的作用，在供求相对平衡，土地储备充足，房价收入比不是很高的城市，房价上涨通常都可以得到遏制。另一方面，也有观点认为，限价房的“竞地价、限售价”模式破坏了市场价格机制，它既是商品房却又有诸多限制，使其在实际操作中面临着不少困难和问题。

基本概念

定义

限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。

与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

特点

限价房政策的出台是为了解决中低价位商品房供应不足，缓解房价虚高的问题，以及解决中等收入阶层的住房问题。这样的政策旨在保障广大人民群众的基本住房需求，使房价能够稳定在合理的水平，确保中低收入人群也能够享受到适宜的住房条件。因此，限价房政策具有明显的社会公益性和民生保障意义。

政府通过政策干预的手段，对限价房在土地取得、房产定价和流转环节中进行了调控。政府根据自身的导向目标，直接限制房产价格，以实现对市场的行政调控。

限价房的流通性低于普通商品房。与普通商品房最大的不同在于房屋产权的不完整性。限价房以公益和政策导向为主，通过转移支付来实现社会收入再分配，让中低收入人群受益。这也使得限价房的价格具有优势。如果限价房无限制地流入市场，会扰乱市场秩序并成为一些人追求暴利的工具。因此，有必要对限价房的流通加以限制。

面向人群

限价房主要面向两类人群：一是有一定购房能力的居民，二是被拆迁后需要定向购买的户籍人口。

限价房的作用

完善保障性住房体系

中国的公共住房体系已初步形成，包括廉租房和经济适用房等。按照国家的政策，廉租住房和经济适用住房解决低收入家庭的住房问题，市场调节解决高收入家庭的住房问题。中等收入家庭却面临着缺乏相应住房保障方案的问题，他们既不符合廉租房和经济适用房的条件，又无法承担市场上不断上涨的房价，这正是该体系的不完善之处。

造成这一问题的原因主要有几个方面。经济适用房供应的比例在逐年减少，导致中等收入家庭无法获得低价房屋的机会，这间接扩大了夹心层的范围。房价的剧烈上涨也使夹心层的范围不断扩大。大城市中夹心层的比例更高，这给公共住房体系的建设带来更大的压力和挑战。

为了解决中等收入家庭面临的住房支付能力与房价上涨之间的矛盾，限价房和经济租赁房的探索应运而生。这些住房类型的出现是对公共住房体系的完善。

优化住房供给架构

尽管国家规定90平方米以下的住房要占住房总面积的70%以上，但由于开发商通过改变户型布局、增加层高等手段来逃避规定，使得通过规划和行政手段解决供给结构问题这个想法收效甚微。

限价房在一定程度上弥补了供给结构的不足，其作为国家保障性住房体系的一种补充，可以满足中等收入家庭的住房需求。

解决部分人群的住房问题

限价房的出现并非为了解决房价问题，而是要解决中低收入人群的基本住房问题。房价反映的是房地产市场上供求关系及预期等综合问题，限价房的目的就是要解决住房市场上供不应求导致的房价高涨的问题。中国宏观调控的大方向是调节商品房的供求关系和供应结构，利用国家干预的手段解决中低收入者的住房问题，使得房价与国民经济的发展同步。

调节房价

平抑房价是限价房的附属功能，在供求相对平衡，土地储备充足，房价收入比不是很高的城市，限价房通常都可以遏制房价的上涨。但在北上广深等一线城市，这个功能就收效甚微，难以起到明显的抑制作用。

发展问题及对策

问题

目标群体定位与经济适用房存在重叠

中国的住房保障体制建立时间较短，体制、机制都还不够完善。虽然说限价房是面向广大中低收入家庭，但由于社会机制不完善，导致对社会家庭的收入统计不能真实得到反映，因而很多地方都存在限价商品房同经济适用房购买对象重叠的问题。

限价商品房的定价问题

限价商品房的土地获得方式为公开市场的招拍挂。土地出让政府并没有限价，但却限制了终端的销售价格。企业的利润得不到保障，那么企业就不会积极参与。而且，定价的周期过长，项目在办理开发建设手续的过程中，周边商品房价格已经变动很大，不利于企业、政府根据成本核定价格。

限价商品房的上市流通问题

限价商品房虽然属于政府保障性住房，但它还是具有商品属性，也就意味着存在流通、交易的可能。作为政府保障性住房的一种形式，限价商品房的房价优惠部分存在着政府的部分财政补贴内容，是由全体纳税人共同提供的，但这部分利益却是被少数购买者占有的。尤其是当所购买的限价房上市流通时，商品本身与其他二手商品房没有区别了，这对全体纳税人来说是不公平的。

建议

1. 有效监管限价房市场的措施应包括建立健全监督机制、加强对房屋建设过程的监管、加强房屋质量监理和验收、建立购房人档案信息系统，统一审核购房人资格，公开摇号排序等方式来加强对购买者的监管，加强对限价房转让等环节的监管，规范市场秩序。

2.合理选址和因地制宜的户型设计也能够符合购房者的实际需求，提高房屋的使用价值和居住质量。在限价房市场中，合理选址和因地制宜的户型设计可以有效提高购房者的满意度，促进市场的健康发展。

3.政府可以通过财政补贴等措施来保证开发商的利润率与一般商品房的利润率相当，确保限价房的价格不低于周边同质房，同时保证其质量。这样做可以确保限价房真正惠及中低收入阶层，同时也防止出现工程质量下降等问题。

4.建立准确的个人收入核定体系，通过完善的信息采集和管理系统，可以实现更准确和简单地界定限价房销售对象。

5.在大城市中，严格的户籍制度保护原住居民利益；在中小城市中，适度放宽户籍限制，吸引人才并推动经济发展。

限价房和经济适用房

经济适用房是指按照政府统一标准建设的、价格相对较低、适合中低收入家庭购买或租赁的住房。它是为了解决低收入群体的住房困难问题而设立的一种保障性住房制度。

参考资料

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知.中国政府网.2023-10-27

北京市限价商品住房管理办法(试行).北京市人民政府.2023-10-28

1300万人口省会宣布：取消商品住房限价措施，此前已取消限购、限售.每日经济新闻.2024-08-01

#杭州个人住房贷款最低首付统一为15%#.中国蓝新闻-新浪微博.2024-10-09

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